Thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2025 và những tháng đầu năm 2026 ghi nhận dấu hiệu cải thiện, nhưng đi kèm là nhiều vấn đề về cơ cấu sản phẩm, hoạt động môi giới và khả năng tiếp cận vốn.
Chiều 19-3, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tổ chức hội nghị gặp mặt đầu năm với sự tham dự của cộng đồng doanh nghiệp và lãnh đạo thành phố. Tại đây, bức tranh thị trường bất động sản được nhìn nhận với cả tín hiệu phục hồi lẫn những tồn tại kéo dài, đặc biệt là các vướng mắc pháp lý, sự lệch pha cung – cầu và khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, qua đó đặt ra yêu cầu cấp thiết về các giải pháp điều chỉnh để thị trường vận hành ổn định hơn.
Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), doanh thu kinh doanh bất động sản năm 2025 ước đạt khoảng 387.683 tỷ đồng, tăng 8,6% so với năm trước. Trong hai tháng đầu năm 2026, mức tăng tiếp tục duy trì khoảng 10,5%. Tuy nhiên, mức tăng trưởng chung của ngành chỉ đạt khoảng 3,06%, chiếm 3,1% GRDP và đóng góp khoảng 1,2% vào tăng trưởng kinh tế của thành phố, cho thấy đà phục hồi còn hạn chế.
Một trong những điểm đáng chú ý là sự lệch pha giữa cung và cầu. Giai đoạn từ năm 2021 đến giữa năm 2025, phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền gần như không xuất hiện, trong khi nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Riêng nhà ở cao cấp chiếm hơn 70% tổng nguồn cung. Trong khi đó, nhu cầu thực tế lại tập trung vào các căn hộ có giá từ 2 đến 5 tỷ đồng, diện tích vừa phải, phù hợp với người mua ở thực và người mua lần đầu. Sự mất cân đối này khiến thị trường khó ổn định trong dài hạn.
Bên cạnh vấn đề nguồn cung, tính minh bạch của thị trường cũng đặt ra nhiều lo ngại. Theo thống kê, trong năm 2025, TP.HCM chỉ cấp mới 10 giấy phép hoạt động cho sàn giao dịch bất động sản, trong khi có tới 574 sàn đang hoạt động. Như vậy, phần lớn sàn giao dịch chưa có giấy phép hợp lệ. Đồng thời, tỷ lệ cá nhân môi giới có chứng chỉ hành nghề cũng chỉ khoảng 10%, làm gia tăng rủi ro cho người mua và ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ trên thị trường.
Ở phân khúc nhà ở xã hội, nhu cầu tiếp tục vượt xa nguồn cung. Một dự án nhà ở xã hội quy mô 750 căn hộ có thể thu hút tới hơn 12.000 hồ sơ đăng ký. Năm 2025, thành phố hoàn thành hơn 13.000 căn nhà ở xã hội, nhưng để đạt mục tiêu hơn 181.000 căn trong giai đoạn 2021-2030, khối lượng cần triển khai trong các năm tới vẫn rất lớn.
Việc tiếp cận vốn cũng là một trở ngại. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hiện chưa dễ tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, trong khi người mua nhà phải vay với lãi suất khoảng 5,4%/năm. So với giai đoạn trước, mức lãi suất này cao hơn, ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người dân.
Dữ liệu cho thấy, đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với năm trước. Tuy nhiên, trong năm 2026, tăng trưởng tín dụng dự kiến được kiểm soát ở mức khoảng 15% và lãi suất có xu hướng tăng, tạo áp lực lên dòng tiền của doanh nghiệp cũng như khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản TP.HCM được dự báo sẽ tiếp tục điều chỉnh theo hướng tái cấu trúc, tập trung vào hoàn thiện pháp lý, kiểm soát hoạt động môi giới và cân đối lại cơ cấu sản phẩm. Việc tăng cường quản lý sàn giao dịch, cải thiện cơ chế tín dụng và phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu thực được xem là những yếu tố quan trọng để ổn định thị trường trong thời gian tới.
