Sự phát triển đô thị và thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đang đứng trước những bước ngoặt lịch sử mang tính định hình cho tương lai dài hạn. Để đạt được các mục tiêu phát triển bền vững, thành phố cần nhìn nhận trực diện vào các điểm nghẽn về hạ tầng, logistics, chính sách nhà ở và sự chuyển dịch thực tế của nền kinh tế.
TP.HCM và các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam luôn đóng vai trò động lực tăng trưởng lớn cho cả nước. Theo dự báo từ Ngân hàng Thế giới, khoảng cách về năng suất lao động giữa TP.HCM và Hà Nội đang dần được thu hẹp. Đến nay, GDP bình quân đầu người của Việt Nam được công bố đạt mức 4.900 USD. Dù vậy, con số thống kê trung bình này không đồng nghĩa với việc mức sống của mọi người dân đều đồng đều.
Hội thảo công bố Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam Quý 2 và 06 tháng đầu năm 2026 với chủ đề:
“Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực” diễn ra vào sáng 16/7.
Một trong những điểm nghẽn lớn nhất kìm hãm sự phát triển của TP.HCM chính là chi phí vận tải và logistics. Hiện nay, chi phí logistics tại khu vực TP.HCM và cả nước chiếm trung bình từ 16% đến 18% GDP. Nguyên nhân chính xuất phát từ các khoản phí đóng góp lớn khi đi qua hệ thống cầu đường, phí ra vào các trạm, cảng, cùng với giá bốc xếp container tiêu chuẩn ở mức cao so với khu vực. Bên cạnh đó, tình trạng ùn tắc giao thông nghiêm trọng cũng kéo dài thời gian vận chuyển. Điển hình như việc di chuyển từ sân bay Tân Sơn Nhất về đến trung tâm Quận 1 có những thời điểm phải mất tới 1 giờ 20 phút.
Sự gia tăng nhanh chóng của lực lượng lao động tại các khu công nghiệp đã tạo ra áp lực cực kỳ lớn lên nhu cầu nhà ở. Do nhiều khu đô thị phát triển tự phát và không nằm trong quy hoạch đồng bộ ngay từ đầu, các khu nhà trọ công nhân tạm bợ đã hình thành để đáp ứng nhu cầu cấp bách.
Để giải quyết triệt để vấn đề này, việc thay đổi tư duy tiếp cận từ phía chính sách là vô cùng quan trọng: Thay đổi thuật ngữ định nghĩa: Thay vì sử dụng cụm từ “nhà ở xã hội”, cần gọi chính xác là “nhà ở phù hợp với thu nhập của người lao động” để phản ánh đúng thực tế tài chính và nhu cầu của đối tượng phục vụ. Áp lực chi phí đè nặng: Tại TP.HCM, giá nhà đất hiện đang ở mức rất cao so với thu nhập trung bình. Thống kê cho thấy có khoảng 56% đến 58% thu nhập của người dân phải chi trả cho nhà ở và các chi phí liên quan như đi lại, điện nước, y tế và học tập. Phân cấp quản lý quỹ đất: Thay vì để Thủ tướng phê duyệt trực tiếp từng dự án nhà ở công nhân, thẩm quyền này nên được giao về cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh/thành phố để chủ động xử lý, bởi luật đất đai quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thuộc về địa phương chứ không thuộc về Thủ tướng.
Phát triển giao thông công cộng, đặc biệt là hệ thống đường sắt đô thị (Metro), là chìa khóa để giải quyết bài toán giao thông và nâng cao giá trị bất động sản. Nhìn ra thế giới, các đô thị lớn đã chứng minh tốc độ phát triển vượt bậc nhờ Metro: Thượng Hải: Đã xây dựng được 200 km Metro chỉ trong vòng 14 năm. Bắc Kinh: Nhanh chóng đạt mốc 200 km Metro vào năm 2008. Bangkok: Mất khoảng 22 năm để hoàn thành 200 km đường tàu điện.
Nếu TP.HCM có thể hoàn thành kế hoạch xây dựng 11 tuyến Metro vào năm 2035, diện mạo đô thị và thị trường bất động sản dọc theo các tuyến này sẽ thay đổi căn bản. Khi đó, giá trị bất động sản sẽ tăng dần theo mức độ kết nối và khoảng cách tiếp cận với các ga Metro.
Song song với phát triển Metro, TP.HCM đang định hướng mở rộng không gian đô thị theo hai hướng chính: về phía Hiệp Phước (Nhà Bè) và huyện Cần Giờ. Dự kiến đến năm 2030, thành phố sẽ đầu tư hơn 800.000 tỷ đồng cho hạ tầng giao thông kết nối. Việc hiện thực hóa các dự án này, kết hợp với các thử nghiệm công nghệ hiện đại như dùng thiết bị bay không người lái (drone) vận chuyển hàng hóa từ Cần Giờ sang các khu vực lân cận trong vòng 25 phút, hứa hẹn sẽ tối ưu hóa hiệu quả logistics đô thị.
Ông Nguyễn Hoàng – Chuyên gia Nghiên cứu & Phát triển Bất động sản, Giám đốc Học viện Eagle
Bất động sản không đơn thuần là một kênh đầu tư hay tích lũy tài sản ngắn hạn, mà bản chất là một sản phẩm gắn liền với sự vận hành của nền kinh tế. Khi nền kinh tế Việt Nam dịch chuyển từ thời kỳ bao cấp sang kinh tế thị trường và hội nhập sâu rộng, thị trường bất động sản cũng buộc phải tái cấu trúc để tiến hóa.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc, Trưởng bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam
Sự chuyển dịch từ tư duy đầu cơ, phân lô bán nền sang tập trung vào các sản phẩm bất động sản tạo ra dòng tiền và phục vụ nhu cầu ở thực là xu hướng tất yếu. Quá trình này diễn ra từ từ, tích lũy dần về lượng trước khi thay đổi về chất. Những biến động và quá trình tái cấu trúc trong giai đoạn vừa qua chính là bước đệm cần thiết để thị trường tự thanh lọc, hướng tới sự chuyên nghiệp, lành mạnh và bền vững hơn, gắn liền với định hướng phát triển hạ tầng và nhu cầu thực tế của toàn xã hội.
Ngọc Thương
